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四限下解开房交会的结

2020-07-04 来源:西安娱乐网

“听说重庆要出台‘限价令’了,能否通过内部渠道打听下细则?”房交会前夕,2个月前开发商削尖脑袋到处打听房产税细则的一幕重现。在“限购”、“限贷”、“限外”、“限价”等政策现实和预期因素的影响下,“四个‘限’代化”下的房交会,会有什么不同?

购房者纠结、楼市打“死结”,“四限”主题下的房交会面面观,意味深长。

“排队”房贷超过50亿

专家:限贷成楼市“死结”

春交会前后,会有楼市调控政策这样一则重庆“春交会魔咒”,已经体现。近日,央行年内第四次上调存款准备金率,资金链条再次收紧,楼市最严调控周年已然来临。来自业界的消息称,目前,在银行排队等候放款的积压房贷已经超过50个亿。“限贷”的大语境下,开发商正苦寻春交会的“限贷”破解秘籍。

50亿房贷在排队?

据某知情人透露,目前,我市一些大型开发商在银行排队等候放款的积压房贷,已经超过10个亿,大多数开发商都有 亿~5亿,少则平均也有几千万的积压贷款尚未发放。保守估计,重庆开发商们,总体积压在银行的排队房贷超过50个亿。

“今年的春交会注定反应平淡,因为房子不好卖不是价格问题,而是银行贷款太难。”容磁企业咨询管理公司老总王雪松表示。“信贷就是一个‘死结’,楼市已进入供应量与需求量之间的博弈,买卖双方谁跑得更快就将率先作出妥协。”

然而,无论是开发商还是购房者,面对此难题,到目前为止,并没有实际、有效的手段去破解。

苦求春交会“限贷”破题

对于开发商,银行限贷就像“血栓”一样,越积越大,继续下去,势必阻塞资金“血管”。于是,开发商们开始运用各种招数,希望能够缓解限贷压力。

长期以来,项目的定价策略,全款9.8折,按揭9.9折,全款比按揭优惠1个点是最常见的形式。但是今年,这一惯例已被彻底打破。为鼓励客户一次性付款,开发商们都纷纷给予了一次性付款更大的优惠,9.5折、9.6折成为常态。

然而,能够一次性付清少则几十万,多则上百万房款的客户毕竟“非主流”,大多数被挡在银行门外的购房者依旧望房兴叹。一些大型开发商凭借自身强大的资金实力,开始以存款换贷款的方式,帮助购房者解决贷款问题。即开发商先在银行存入一定数额的资金,并约定存款时限及存贷款比例(例如存二贷一,即存入1000万元,放贷500万元),银行可据此贷款给购买该开发商楼盘的买房者。

春交会以收集客户为重心

如果说信贷紧缩对于一手房市场来说,是“天降大雪”的话,那么对于二手房市场就是“雪上加霜”。

“有很多银行根本不愿意做二手房贷款,有银行甚至扬言,6月份将全面暂停对二手房的贷款发放。”中原地产三级市场副总经理何伟坚解释原因,“二手房流程相对复杂,且一手房有开发商做后盾,二手房卖家对银行的限制显然更加束手无策。”

而由此产生的结果就是,很多卖方不敢将房子卖给按揭买家,收不到钱的风险太高。何伟坚预计,既没有税费优惠,又加上严厉的信贷政策,以及购房者的观望情绪,“今年春交会的二手房成交量极有可能是历史最低的一年。”

大业兴董事长蒋斌也明确表示,此次参展以收集客户为重心,对于卖房不给予多大希望。

限购令“靴子”不落地,大家心里悬吊吊

业内人士:是否出台 春交会或成判断依据

关于重庆版限购令的出台时间,自春节过后,各种版本在坊间早有流传,但到目前为止,尚未有正式的文件出台。限购令就犹如一枚“定时炸弹”,让身处房地产行业各个链条上的人不敢掉以轻心。

然而,住建部部长姜伟新的一句话,却让重庆版限购令何时出台、出台与否?变得更加扑朔迷离。

姜伟新曾在接受媒体采访时说,住建部要求出台限购令的 5个城市中,目前已经有 4个出台了限购细则,而剩下的一个城市没有出台该措施是由于其房产税试点措施中已包含了限购内容。

“成交不好,开发商日子难过,反之,如果春交会对重庆楼市的成交量真有非常大的带动,4月份的总成交超过15000套,政府可能又有新的调控政策出台,其中可能就包含久未落地的限购令。”珠江地产营销总监凌鸿认为,重庆限购细则出台与否,春交会的表现很关键,“目前市场就处在这样一个尴尬境地,好也不是,不好也不是,非常矛盾的局面。”

限价令预期下,还有出手空间吗?

开发商:春交会该出手就出手

9941元/平方米的房产税起征点,重庆市政府关于2011年度新建住房价格控制目标,虽然重庆没有详细的“限价令”出台,但这2个标尺,已经给重庆的楼盘价格设置了一个价格界限。

限价的标尺

根据《重庆市人民政府办公厅关于公布2011年度新建住房价格控制目标的通知》,2011年,重庆市主城区(包括渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区)新建住房价格上涨幅度低于本年度主城区城市居民人均可支配收入增速和城镇职工工资收入增速的平均值。

而根据市高层领导随后的解读,重庆市商品房调控要把握好两个指标:一是城镇双职工家庭平均6~7年收入能买套60~70平方米的普通商品房;二是新建住房价格增速低于主城区城市居民人均可支配收入增速。要力争降低增速,使房价少增或不增,保持长期稳定。

业内“劝买”仍是主流

“大部分城市规定:今年新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。这就意味着,这些城市的房价涨幅上限范围在10%~15%之间。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析道。

“从目前的地方细则来看,更多是在限制房价的涨幅,换言之,房价仍有一定幅度的增长,因此置业者没有必要对后市失去信心,该出手时还是要出手!”一位资深业内人士如是建议。

“今年的房价应该是温柔地上升,今年买房绝对是一个好时机。”上品十六营销总监张雪莲对重庆楼市的后市价格仍然看好。晟城房地产顾问有限公司总经理陈卫东甚至认为,“关于购房者是否适合购房的问题,在重庆不要去彷徨,无论在什么政策下,按照重庆发展的前进步伐,重庆房价增速是向前的。”事实上,在诸多业内人士看来,尽管今年楼市的涨幅相对去年有一定限制,但仍然不失为一个值得进入的市场。

限外令下,如何出手?

春交会:外地人贷款要“讲条件”

按照《重庆市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》,“非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的,必须提供从申请之日起算的前2年内,在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明,或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。”实际上,这意味着外地户口的贷款买房之路已经被堵上。

春交会,外地炒房客,或者很“不爽”。

全款购入绕过“限外”令

“外地人不受限外影响!”在南岸区一家即将开盘的项目现场,售楼 对热情地介绍。不过,这里所谓的不受影响,实际上仍然要打折扣。若想拥有一把属于重庆的房门钥匙,仅有“全款购入”这一条路可走。随后以“刚到重庆”的外地购房者身份致电多家售楼处,答案大同小异,不过值得一提的是,有个别售楼员“暗示”可以通过“特殊途径”取得社保缴纳证明,“说不定对获得贷款有帮助。”

不过必须指出的是,相比北京、广州等严格执行限购的城市既兼顾总体设计又不失各产品板块的灵活性。,重庆的“限外”政策依然较为宽松,哪怕是那些刚到重庆的外地买家,依然可以“全款购入”。

业内人士分析,由于我市目前正处于上升期,大型知名企业加速入驻,外来人口的不断增加,也导致了外来人口购房量不断增长。事实上,对于大量的新重庆人来说,满足拥有一年以上的社保或者纳税证明并不苛刻。

曲线面对限外令

“站在投资收益的角度,没有必要一直盯着住宅,商业地产、写字楼、工业地产,都是调控没有涉及的地方,完全可以转变思路嘛!”来自江苏的职业投资客老张对限外令提出自己的想法。

此外他还查到出租车的车牌号和驾驶员的。,如果购房者能将户口迁入重庆,也可以享受和本地居民一样的购房待遇,不少楼盘的销售顾问如是向支招。例如如果外地人将户口迁入当地单位所在的集体户口,达到曲线申请贷款的目的。

当然,资金实力雄厚的外地买家,目前购房依然不受套数限制。

不过,针对那些来重庆一年以内不满足贷款条件的外地购房者,在总预算有限的前提下,如果没有其他渠道的话,或许只有暂缓置业计划了。

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